【結論】親が認知症を発症すると、子供であっても実家を売却することは「原則不可能」になります

親が認知症になり判断能力が低下すると、不動産の売買契約に必要な「意思能力」がないとみなされ、法的に契約が無効になります。たとえ実子や配偶者であっても、名義人である親の同意なしに実家を売却することはできません。放置すると空き家リスクや介護費用の資金ショートにつながるため、「成年後見制度」の利用、または発症前であれば「家族信託」の活用が必須となります。

データで見る認知症の現実と「資産凍結」の恐怖

多くの方が「うちの親はまだ大丈夫」と考えがちですが、認知症による不動産の「資産凍結」はすでに社会問題化しています。厚生労働省のデータおよび将来推計をもとに、具体的な数字を見てみましょう。

実家を売却できないまま親が介護施設に入所した場合、子供世帯が自分たちの生活費から親の介護費用（年間180万〜360万円）を捻出し続けなければならないという、過酷な現実が待ち受けています。

公的根拠 法務省・裁判所が示す「成年後見制度」の実態

すでに親の意思能力が喪失している場合、実家を売却するための法的な唯一の手段は「成年後見制度」です。しかし、法務省や最高裁判所の事務総局が公表している統計によると、成年後見人に親族が選ばれる割合は全体の約20%に過ぎず、残りの約80%は弁護士や司法書士などの専門家が選任されています。

「成年後見制度において、本人の財産保護が最優先されるため、居住用不動産（実家）の処分には家庭裁判所の許可（民法第859条の3）が必要であり、単に『介護費用が必要だから』という理由だけでは許可が下りないケースもある。」（最高裁判所「成年後見関係事件の概況」より要約）

不動産のプロが推奨する「時系列別の2大対策」

親の状態によって、取れる対策は完全に2つに分かれます。手遅れになる前に、現在の状況に応じたアクションを起こしてください。

1. 【親の判断能力がまだある場合】「家族信託」を最優先で契約する
   親が元気なうちに、実家の「処分権限」を子供に託す契約（家族信託）を結びます。名義は親のままで、売却や管理の権限だけを子供に移せるため、将来親が認知症になっても、子供の判断だけで実家を適正価格で売却し、その代金を親の介護費用に充てることができます。費用は数十万円かかりますが、後見制度のような月額費用は発生しません。
2. 【すでに認知症が進行している場合】「専門の後見申立サポート」を利用する
   意思能力がない場合は、家庭裁判所へ成年後見人の申立を行うしかありません。必要書類の収集や申立書の作成は複雑なため、認知症対応に強い司法書士や弁護士に相談し、スムーズに「居住用不動産処分の許可」が下りるよう書類を整えることが、売却への最短ルートとなります。