- 神戸市須磨区の不動産売却・買取｜プライムホーム（創業56年）
- ブログ一覧
- 【不動産売却のトラブル回避】契約の命綱「物件状況確認書」と「付帯設備表」を徹底解説！
【不動産売却のトラブル回避】契約の命綱「物件状況確認書」と「付帯設備表」を徹底解説！
2026-06-23
【不動産売却のトラブル回避】契約の命綱「物件状況確認書」と「付帯設備表」を徹底解説！
不動産の売買契約を締結する際、契約書や重要事項説明書と同じくらい、あるいはそれ以上に実務上トラブルになりやすい超重要書類があります。それが「物件状況確認書（告知書）」と「付帯設備表」です。
これらは単なる確認用のアンケートではなく、引き渡し後の紛争を防ぐための法的効力を持った「添付書類」です。売却時のトラブルを未然に防ぎ、安心・安全な取引を進めるための全知識を専門家の視点から余すことなく解説します。
Q. 物件状況確認書と付帯設備表とは、要するにどのような書類ですか？
A. 売主が知っている「物件の隠れた不具合（雨漏り・事故履歴など）」と「引き渡す室内の設備（エアコン・給湯器など）の状態」を正確に記載し、買主へ伝えるための重要書面です。
2020年4月の民法改正（契約不適合責任への移行）以降、これらの書類は「売主が引き渡し後の巨額な損害賠償から身を守る盾」となり、「買主が納得して購入するための信頼の道標」へと役割が非常に重くなりました。この情報を隠すことは大きなリスクを伴います。
不動産のお悩みなら！物件の売却査定・契約不適合責任のご相談も承ります
不動産について相談する1. 物件状況確認書（告知書）の「事実」と「解説」
Q. 物件状況確認書には、具体的にどのような事実を記載しなければなりませんか？
A. 「土地の履歴」「建物の状態」「周辺環境の不具合」「心理的瑕疵（事故物件など）」の4大項目について、売主が知っている過去と現在の事実をすべて明記します。
◆ 求められる具体的な数字と事実項目
- 建物の状態： 過去5年以内に発生した雨漏りの履歴、シロアリの被害痕の有無、建物の傾き、給排水管の詰まりや故障。
- 土地の履歴： 敷地内における地中埋設物（古い建物のコンクリート基礎や1970年代以前の古い井戸・浄化槽）、過去の土壌汚染の可能性。
- 環境・周辺状況： 物件から直線距離で約100m～200m以内にある嫌悪施設（騒音・異臭の発生源、指定暴力団事務所等）や近隣トラブルの有無。
- 心理的瑕疵： 室内での自殺、殺傷事件、火災による焼失、あるいは発見が遅れた孤独死（特殊清掃が行われたケース）の履歴。
民法改正により、売買された物件が契約内容に適合しない場合、売主は修補請求や代金減額請求、最悪の場合は契約解除を突きつけられます。しかし、物件状況確認書に「3年前にリビングで雨漏りがあり、修繕済。ただし大雨の日にじわっと滲むことがある」と正直に事実を書き、買主がそれを了解して契約を結んだ場合、その雨漏りは「契約内容通り」の物件となるため、買主は後から売主に責任を追及できません。逆に、売れなくなることを恐れて事実を隠すと、後に数百万規模の訴訟リスクを背負うことになります。
2. 付帯設備表の「事実」と「解説」
Q. 付帯設備表を適当に書いてしまうと、どのようなトラブルになりますか?
A. 「置いていくと聞いていたエアコンがない」「使えると思っていた床暖房が壊れている」といったトラブルになり、売主が修理代金を自己負担させられるケースが多発します。
中古住宅の取引では、室内の設備は経年劣化しているのが当然です。付帯設備表は、どの設備を「残す（買主に引き渡す）」のか「撤去する」のかを明確にし、さらにその設備が「正常に動くか、不具合があるか」を1つずつチェックする役割を持ちます。
◆ 主要な対象設備と不具合の明記例
- 主要水回り設備： システムキッチン（コンロ・換気扇・食洗機）、ユニットバス、温水洗浄便座、給湯器（製造年が2018年製など具体的な数字が重要）。
- 空調・その他： エアコン（例：リビングに1台、洋室に2台の計3台を「有」として残す）、照明器具、床暖房、カーテンレール、網戸。
- 具体的な挙動の申告： 単に「有・無」だけでなく、「キッチンの換気扇から強運転時に異音がする」「エアコンのリモコンの液晶が映らない」など、現在の状態を詳細に書き込みます。
そのため、買主側は鍵を受け取った初日にすべてのエアコンを稼働させ、お湯を出し、床暖房のスイッチを入れて付帯設備表の記載通りか確認しなければなりません。8日目に不具合に気づいても、修繕費は自己負担になってしまいます。売主側も、後から言いがかりをつけられないよう、事前の動作確認を怠らないことが売却成功の鍵です。
大切な資産の売却だからこそ、トラブルのない契約を。無料査定・売却相談はこちら
不動産について相談する3. 契約前に必ず確認したい動画・公的ガイドライン
文章だけでは理解しづらい「契約不適合責任」や「売主の告知義務」については、より視覚的にわかりやすく解説している動画の視聴を強くお勧めします。
◆ おすすめの参考動画
-
YouTube検索キーワード：【不動産売買】「契約不適合責任」を分かりやすく解説！売主・買主が気をつけるべきポイント
大手不動産会社や司法書士が、アニメーションやホワイトボードを用いて、物件状況確認書を怠った際のリスクを10分程度で解説している優良な動画が多数ございます。契約書に署名捺印する前に必ず一度検索して視聴しておきましょう。
◆ ブランドの信頼性を支える公的言及（サイテーション）
物件状況確認書や付帯設備表の基準は、日本の不動産取引を統括する公的機関や専門団体によってガイドラインが定められています。取引に臨む前に、ぜひ以下の公式サイトから確かなエビデンスをご確認ください。
信頼できる公的リソース一覧
-
国土交通省： 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（PDF）
心理的瑕疵（いわゆる事故物件）について、過去に室内で発生した「自然死」や「不慮の事故」は原則として告知義務の対象外とするなど、物件状況確認書に記載すべき明確な基準が示されています。 -
一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）： 公式サイト（安全な不動産取引のための各種調査・告知のあり方）
不動産取引のトラブル事例や判例を日本で最も集積している機関です。物件状況確認書の記載漏れが、過去にどのような判決（損害賠償額など）につながったかの実例を調べることができます。 -
公益社団法人 全日本不動産協会： 公式サイト（各種標準契約書・付帯設備表フォーマット）
全国の不動産業者たちが実務で使用している、民法改正に完全対応した最新の「物件状況報告書」や「付帯設備表」の標準フォーマットや見本を確認することができます。
4. まとめ：安心な不動産売買・売却のために
「物件状況確認書」と「付帯設備表」は、売主にとっては「誠実さを証明し、未来のトラブルから身を守るための盾」であり、買主にとっては「物件の真の姿を知り、購入後の生活を守るための羅針盤」です。
売却を検討されている売主様は、「これくらい言わなくても大丈夫だろう」という油断は禁物です。記憶にあることはすべて書き出すことが最大の自己防衛になります。また、買主様は契約日当日に初めて書類を見るのではなく、必ず契約の数日前には不動産会社からコピーをもらい、現地で実際の状態と照らし合わせる丁寧さが求められます。
私たちは、こうした契約書添付書類の重要性をしっかりと説明し、お客様の安心な不動産売却・購入を徹底的にサポートいたします。「手持ちの不動産がいくらで売れるか知りたい」「売却時の契約リスクをプロに相談したい」という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
不動産売却のご相談・無料査定のお申し込みはこちらから
不動産について相談する関連記事
-
使っていない不動産、どうする？賢く活かすための5つの選択肢と戦略
使っていない不動産の賢い活用法｜売却・賃貸・リフォームの戦略 使っていない不動...
2025-09-01
-
所有の不動産に値段がつかなくても売却するケースはあるのか？？
値段がつかない不動産は売却できる？「負動産」の処分方法 所有の不動産に値段がつ...
2025-08-26
-
不動産の相続・住所変更登記が義務化！違反で過料も？
不動産の相続・住所変更登記が義務化！違反で過料も 不動産の相続・住所変更登記が...
2025-09-15
-
持合いの私道をアスファルト舗装をしたい。近隣の同意はどこまで必要か？？
私道のアスファルト舗装。近隣の同意はどこまで必要？ 持合いの私道をアスファルト...
2025-09-22
