- 神戸市須磨区の不動産売却・買取｜プライムホーム（創業56年）
- ブログ一覧
- 賃貸経営の確定申告。どこまでが「経費」になる？節税になる支出と、ならない支出の境界線
賃貸経営の確定申告。どこまでが「経費」になる？節税になる支出と、ならない支出の境界線
2026-05-18
賃貸経営の確定申告。どこまでが「経費」になる？節税になる支出と、ならない支出の境界線
賃貸経営を始めると、多くのオーナーが気になり始めるのが、
「これは経費になるのか？」
という問題です。
特に2026年現在は、
- 物価上昇
- 修繕費高騰
- 金利上昇
- 固定資産税負担
などによって、賃貸経営の利益率が圧迫されています。
そのため、
「少しでも節税したい」
と考えるオーナーは増えています。
しかし一方で、
「何でも経費にすれば得」という考え方は非常に危険
です。
税務署は近年、不動産所得のチェックを強めています。
特に、
- 個人的支出
- 家事按分の不自然さ
- 修繕費と資本的支出の区分
などは、調査で問題になりやすいポイントです。
本記事では、賃貸経営における「経費になる支出」と「ならない支出」の考え方を、実務目線で分かりやすく解説します。
1. そもそも「経費」とは何か
まず大前提として、経費とは、
「収入を得るために必要な支出」
です。
つまり、
賃貸経営に関係する支出であること
が重要になります。
逆に言えば、
プライベート支出は経費になりません。
ここを曖昧にすると危険です。
2. 経費になりやすい代表例
まずは、基本的な経費項目を見ていきましょう。
① 固定資産税・都市計画税
賃貸物件にかかる税金は経費になります。
これは代表的な必要経費です。
② 管理費・修繕積立金
区分マンション投資では、
- 管理費
- 修繕積立金
も経費対象です。
毎月支払うランニングコストとして計上できます。
③ 修繕費
例えば、
- クロス張替え
- 給湯器交換
- 水漏れ修理
など、原状回復や維持管理目的なら経費化しやすいです。
④ ローン金利
住宅ローンではなく、
不動産投資ローンの「利息部分」
は経費になります。
ただし、元本返済部分は経費ではありません。
⑤ 火災保険・地震保険
賃貸経営に必要な保険料も経費になります。
⑥ 不動産会社への支払い
- 仲介手数料
- 広告費
- 管理委託料
なども必要経費です。
3. 「修繕費」と「資本的支出」の違いが超重要
ここが最もトラブルになりやすいポイントです。
「修繕費」か「資本的支出」か
で、税務処理が変わります。
修繕費とは？
元の状態に戻すための工事
です。
例えば、
- 壊れた設備交換
- 通常劣化の補修
などです。
これは、その年に経費計上しやすいです。
資本的支出とは？
資産価値を高める工事
です。
例えば、
- グレードアップリフォーム
- 間取り変更
- 性能向上工事
などです。
これは、
減価償却で数年に分けて経費化
する必要があります。
4. 「どこまで経費？」で危険な勘違い
ここで注意したいのが、
「不動産投資しているから全部経費」ではない
という点です。
例えば注意が必要なもの
- 家族旅行
- 私用車ガソリン
- ブランド品
- 私的飲食費
これらは、
賃貸経営との関連性説明が必要
になります。
特に最近は、SNSなどで“何でも経費”のような情報もありますが、非常に危険です。
5. 「家事按分」は合理性が重要
自宅兼事務所の場合、
一部経費化（家事按分）
が可能なケースもあります。
対象例
- 通信費
- 電気代
- 家賃
ただし、
「どの割合で事業利用しているか」
の説明が必要です。
例えば、
- 仕事部屋面積
- 使用時間
など、合理的根拠が重要になります。
6. 2026年、税務署が見ているポイント
近年、税務調査では次の点が特に見られています。
① 赤字が長年続いていないか
「節税目的だけ」
と判断されるリスクがあります。
② 不自然な経費がないか
特に、
- 高額交際費
- 私的支出混在
は注意されやすいです。
③ 修繕費計上が適切か
本来、資本的支出なのに、
一括経費処理していないか
を見られることがあります。
7. 節税で本当に重要なのは「長期視点」
ここが非常に大切です。
「今年だけ税金を減らす」
だけでは意味がありません。
重要なのは、
「長期的にキャッシュを残すこと」
です。
つまり、
- 適切な減価償却
- 無理のない修繕計画
- 将来売却も含めた設計
が必要になります。
8. 「経費を増やす」より「利益を残す」が重要
よくある勘違いが、
「経費を使えば得」
という考えです。
しかし実際には、
経費＝お金が出ていく
ということでもあります。
つまり、
「不要な支出まで増やす」のは本末転倒
なのです。
賃貸経営で本当に重要なのは、
「税引後にどれだけお金が残るか」
です。
まとめ：「経費」は“魔法”ではなく“ルール”
賃貸経営では、経費を正しく使うことで、確かに節税効果があります。
しかし、
「何でも経費」は通用しません。
重要なのは、
「賃貸経営との関連性」と「合理性」
です。
そして2026年以降は、税務調査もより実態重視になる可能性があります。
だからこそ、
- 記録を残す
- 領収書を整理する
- 説明できる形にする
ことが非常に重要になります。
節税とは、単に税金を減らすことではありません。
“お金を守りながら、長く賃貸経営を続ける技術”
なのです。
関連記事
-
使っていない不動産、どうする？賢く活かすための5つの選択肢と戦略
使っていない不動産の賢い活用法｜売却・賃貸・リフォームの戦略 使っていない不動...
2025-09-01
-
所有の不動産に値段がつかなくても売却するケースはあるのか？？
値段がつかない不動産は売却できる？「負動産」の処分方法 所有の不動産に値段がつ...
2025-08-26
-
不動産の相続・住所変更登記が義務化！違反で過料も？
不動産の相続・住所変更登記が義務化！違反で過料も 不動産の相続・住所変更登記が...
2025-09-15
-
持合いの私道をアスファルト舗装をしたい。近隣の同意はどこまで必要か？？
私道のアスファルト舗装。近隣の同意はどこまで必要？ 持合いの私道をアスファルト...
2025-09-22
