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不動産はもう相続税対策にならない？今こそ知るべき本当の話
2026-04-13
不動産はもう相続税対策にならない？今こそ知るべき本当の話
かつて「相続税対策といえば不動産」と言われていた時代がありました。実際に、多くの資産家が現金を不動産に変えることで大きな節税効果を得てきました。しかし最近では、「不動産はもう相続税対策にならないのでは？」という声も増えています。
結論から言うと、不動産は完全に使えなくなったわけではありません。ただし、以前と同じ感覚で使うと失敗するリスクが高くなったのは事実です。
本記事では、不動産による相続税対策が変化した背景と、これからの正しい活用法について解説します。
なぜ不動産は相続税対策として有効だったのか？
まず、従来なぜ不動産が相続税対策として有効だったのかを整理しましょう。
大きな理由は「評価額の違い」です。
- 現金：そのままの金額で評価（例：1億円 → 1億円）
- 不動産：時価よりも低い評価（例：1億円 → 6,000万円程度）
さらに賃貸物件にすると、貸家建付地評価などにより評価額が下がります。
つまり、現金を不動産に変えるだけで課税対象額が圧縮できたのです。
これが長年にわたり「王道の節税スキーム」とされてきた理由です。
「不動産は対策にならない」と言われる理由
では、なぜ今になって否定的な意見が出てきたのでしょうか。
① 税務署のチェックが厳格化した
近年、税務署は不動産を使った過度な節税スキームに対して厳しい姿勢を取っています。
特に有名なのが「総則6項」の適用です。これは形式的な評価額ではなく、実態に基づいた評価を求めるものです。
つまり、明らかに節税目的と判断されると評価額が否認される可能性があるのです。
② 市場価格との乖離が問題視されている
一部の物件では、購入価格と相続税評価額の差が大きすぎるケースがありました。
例えば、1億円で購入した不動産が評価額4,000万円になるなどです。
こうしたケースは、「公平性を欠く」として問題視されているため、規制が強化されています。
③ 不動産市況の変動リスク
不動産価格は常に変動します。購入時は良くても、相続時に価格が下がっている可能性もあります。
また、空室リスクや修繕費なども無視できません。
そのため、単純な節税目的だけで不動産を持つのは危険になってきています。
それでも不動産が有効な理由
ここまで読むと「もう不動産はダメなのか」と思うかもしれませんが、実はそうではありません。
重要なのは使い方です。
① 適正な価格での取得
市場価格から大きく乖離した取引はリスクが高いですが、適正価格であれば問題ありません。
自然な投資として成立している不動産は今でも有効です。
② 収益性のある物件を選ぶ
節税だけでなく、収益も重視することが重要です。
家賃収入が安定していれば、相続後も資産として機能します。
「節税＋収益」の両立がこれからの基本戦略です。
③ 長期視点での資産設計
短期的な節税ではなく、資産承継全体で考えることが大切です。
法人化や生前贈与との組み合わせなど、トータルで設計することで効果が高まります。
不動産は単体ではなく「戦略の一部」として使うべきなのです。
これからの相続税対策で重要な考え方
最後に、今後の相続税対策で重要なポイントをまとめます。
- 「節税だけ」を目的にしない
- 収益性・安全性・流動性を重視する
- 専門家と連携して設計する
これからの時代は、単純なスキームではなく「本質的な資産運用」が求められます。
まとめ
不動産は確かに以前ほど「簡単に節税できる手段」ではなくなりました。しかし、正しく使えば今でも非常に有効な手段です。
間違った使い方をするとリスクになる一方で、戦略的に活用すれば強力な資産防衛ツールになるのが不動産です。
大切なのは、「節税ありき」ではなく「資産全体をどう守り、どう増やすか」という視点です。
これを踏まえて、不動産を活用するかどうかを判断していきましょう。
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