リースバックの売買契約書や賃貸借契約書の特約についてご紹介

2022-11-29

リースバックの売買契約書や賃貸借契約書の特約についてご紹介

この記事のハイライト
●リースバックで売買する物件が共同名義の場合、共同名義人全員分の署名と捺印、印鑑証明書が必要になる
●リースバックの賃貸借契約では、普通借家契約か定期借家契約なのか、契約期間は何年なのかをしっかり確認する必要がある
●買い戻し特約を登記することによって、転売後の新オーナーに対しても買い戻し特約を主張することができる

売却した家に住み続けることができるリースバックですが、契約書のことで悩んでいませんか。
契約書や特約の注意点を知らなければ、トラブルになる可能性もあります。
そこで今回は神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区エリアで不動産売却をサポートする私たちプライムホームが、リースバックの売買契約書や賃貸借契約書の特約についてご説明します。

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リースバックの売買契約書の記載内容について

リースバックの売買契約書の記載内容について

リースバックの売買契約書の記載内容について確認しましょう。

リースバックの契約者名

リースバック契約書に記載される、売主と買主の名前と住所を確認します。
特に注意を要するのが、売却する物件が共同名義になっている場合です。
なぜならリースバックの売買契約書には、売主の署名と実印による捺印と印鑑証明書が必要になるからです。
つまり共同名義人全員分の署名と捺印、印鑑証明書が必要だということです。
契約日当日に共同名義人全員が集まれればよいですが、そうでない場合は持ち回り契約をすることになり、契約書が手元に戻ってくるまで時間がかかります。
また印鑑証明書の取り寄せも時間がかかるので、余裕を持ったスケジュールで事前準備をおこなう必要があります。

物件の売買価格と決済方法と決済期日

売却する物件の売買価格に間違いはないかを確認するとともに、決済方法や決済期日をしっかりチェックしましょう。
特にリースバックを選んだ目的が資金調達の場合、決済日が入金希望日時期よりも前かどうかをしっかり確認する必要があります。

リースバック物件の買い戻し条件

買い戻しを希望している場合、条件をしっかり確認してください。
買い戻しが可能な期間と、買い戻し金額などです。
勘違いがあると、後でトラブルの原因になるので注意が必要です。
リースバックの買い戻し価格は、売却価格よりも高くなります。
目安としては、1割から3割増しです。

物件概要(土地面積、延べ床面積、築年数、設備、不具合の有無など)

内容に間違いがあると、後でトラブルの原因になるのでよく確認してください。
特に建物や設備の不具合箇所や欠陥については、お互いしっかり確認した上で全て契約書に記載するようにします。
ここで漏れがあると、後で修繕費用を請求される恐れもあります。
また欠陥や不具合を知っていて隠すことは、絶対にやめましょう。
内容次第では、損害賠償を請求されるリスクがあります。

損害保険料や税金の精算方法について

損害保険料(火災保険料や地震保険料など)や固定資産税を精算する場合、起算日や分担金の金額、精算方法について確認しておく必要があります。

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リースバックの賃貸借契約書の記載内容について

リースバックの賃貸借契約書の記載内容について

リースバックの賃貸借契約書で、注意してもらいたい内容は以下のとおりです。

  • 賃貸借契約書
  • 契約形態と契約期間
  • 家賃、敷金・礼金について
  • 家賃の支払い方法、支払先、期日など
  • 退去時の原状回復について、費用負担など
  • 火災保険や維持管理費、設備故障など諸費用の負担の有無
  • 禁止事項・違約金、保証人など

こちらも、内容と確認すべきポイントを詳しく見ていきます。

契約形態と契約期間をしっかり確認する

リースバックの賃貸借契約書で特に重要なチェック項目が、契約形態です。
具体的には、定期借家契約なのか普通借家契約なのかをチェックします。
なぜなら定期借家契約の場合、普通借家契約とは違い、更新時に自動更新とはならずに契約終了となるからです。
普通借家契約は一般的な賃貸借契約の形態で、更新時には自動更新され、契約内容も借主保護の強い契約となります。
一方、定期借家契約とは、契約期間の決められた賃貸借契約で、基本的に更新がありません。
引き続き物件に住み続けるためには、定期借家契約を再契約する必要があります。
ただし、再契約をするかどうかはオーナー次第です。
オーナーが再契約を拒否すれば、リースバックした物件から引っ越さなければなりません。
また、再契約をする場合でも、家賃が値上げされることもあります。
よって契約形態が定期借家契約の場合は、再契約の可否や家賃の値上げについて契約時に話し合った結果を契約書に記載しておく必要があります。
また定期借家契約の契約期間についても、しっかり確認しておく必要があります。
万が一、再契約を拒否されたと仮定して、それまでに何年間住み続けることができるのかを見積もっておく必要があります。

退去時の原状回復費用や禁止事項・違約金、保証人など

一般的な賃貸借契約と同様、これらの内容はしっかり確認しておいてください。
なぜなら勘違いや見落とした内容があると、あとで揉める原因となるからです。
リースバックでは今までどおり自宅に住めますが、これまでと違うのは所有者として住むのではなく、賃借人として住むことです。
そのため今までは問題なかったことも、リースバック後は禁止になることもあります。

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リースバック契約書の注意すべき特約について

リースバック契約書の注意すべき特約について

リースバック契約では特約を付けることがありますが、注意すべきポイントがあります。
特約の内容を勘違いしていたり、誤った認識をしたりしていると、後でトラブルになるので注意が必要です。
契約書に記載された特約はしっかり確認し、疑問があればその場で質問するようにしましょう。

買い戻し特約

リースバック契約して、将来的に売却した自宅をもう一度買い戻したい場合には、契約書に買い戻し特約を記載します。
この買い戻し特約については、買い戻しの条件をしっかり確認しておいてください。
条件の中でも、買い戻しが可能な期間についてはよく確認しておいてください。
リースバックを利用した目的が、一時的にまとまった資金が欲しいといった場合、後で自宅を買い戻すことができる本特約は非常に有効な手段です。
ただし買い戻しでトラブルになりやすいのは、リースバック物件が転売されてオーナーが変わったときです。
新オーナーが、買い戻しに応じずトラブルになるケースがあります。
そのための対策として、買い戻し特約の内容を契約書に明記しましょう。
本特約を明記することによって、転売後の新オーナーに対しても買い戻し特約を主張することができます。

定期借家契約の中途解約に関する特約

リースバック時に締結する賃貸借契約書の形態が定期借家契約の場合、基本的に契約期間中の中途解約ができません。
もし中途解約をした場合、違約金が発生することになります。
しかし、賃貸借契約書に契約期間中の中途解約に関する特約が記載されている場合、解約することが可能になります。
そのため賃貸借契約の形態が定期借家契約の場合は、契約書に中途解約に関する特約が記載されているかどうかを確認しましょう。

禁止事項等の内容について確認する

賃貸借契約では物件の利用に関する禁止事項が設けられますが、契約書の特約部分に記載されることがあります。
ペット飼育の禁止、リフォームやリノベーションの禁止、転貸の禁止などです。

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まとめ

今回は、リースバックの売買契約者や賃貸借契約書の特約についてご説明しました。
リースバックで売買する物件が共同名義の場合、共同名義人全員分の署名と捺印、印鑑証明書が必要になるので注意してください。
リースバックの賃貸借契約では、普通借家契約か定期借家契約なのか、契約期間、禁止事項についても確認しておきましょう。
買い戻し特約を明記することによって、転売などによるトラブルを防ぐことができます。
私たちプライムホームは、神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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