任意売却できないケースとは？競売との違いについても解説！

住宅ローンを支払えなくなったときの対処法として最後の手段とも言える任意売却ですが、できない場合もあります。
そもそも任意売却や競売はどのようなものなのかご存知でしょうか。
今回は任意売却ができないケースや任意売却ができないとどうなるのかを解説します。
神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で任意売却を検討している方は最後まで確認してみましょう。

任意売却できない場合の競売とは？

任意売却できない場合には競売に移行しますが、そもそも任意売却とはどういうものなのか競売との違いについて解説します。

任意売却とはどういった売却方法？

一般的には、住宅ローンの残債を完済して、不動産に付いている金融機関の権利である抵当権を抹消してから不動産売却をおこないます。
しかし、住宅ローンの残債を完済できない場合、金融機関に交渉して承諾を得れれば残債を残したまま売却することが可能で、それを任意売却といいます。
収入源や病気や離婚など、やむを得ない事情で住宅ローンの返済ができなくなったときには、金融機関は任意売却を認めてくれるでしょう。
任意売却とは金融機関と交渉し、承諾して初めて売却できる不動産売却方法です。

競売とはどう違う？

競売と任意売却はどちらも住宅ローンを支払えない場合の不動産売却の方法ですが、いくつかの違いがあります。
任意売却は一般的な不動産売却と同様に不動産会社に仲介を依頼して売却活動するのに対して、競売は裁判所主導で強制的に進められます。
そして競売は入札方式で、最も高額な入札した個人や法人に売却されます。
入札の中で一番高額な金額で売却されるとはいえ、売却価格は一般的な相場に比べて5割から7割程度となります。
しかし、任意売却では一般的な相場にて売却される点が、任意売却と競売の大きな違いです。

任意売却できないケース

任意売却は必ず採用される販売方法ではなく、住宅ローンの返済が滞ると競売に移行する場合もあります。
どのようなケースで任意売却できないのかご紹介します。

金融機関の承諾が得られないケース

大前提として、金融機関からの同意・承諾が得られないと任意売却はできません。
そもそも任意売却を認めていない金融機関もあります。
また、売主が金融機関からの連絡を無視したり、書類を求められているのに用意しなかった場合も同意を得られないため注意しましょう。
任意売却は売主側から金融機関に許可を得て売却する方法なので、金融機関と連絡を確実に取れるようにしておきましょう。

その他の借り入れトラブルが発生しているケース

住宅ローンの他に借金があったり、ローンを組んでいてそれらの返済も滞っている場合には、売却する不動産が差押えられていることもあります。
不動産の固定資産税などが納税されていない場合にも同様で、差押えられることがあります。
それらのケースでは任意売却が認められたとしても、差押えを抹消しないと不動産売却ができません。
差押えを抹消するためには原因になっている借り入れや滞納中の税金を完済することが求められます。
また、住宅ローンを複数社から借りているケースでは、他の金融機関に任意売却を認めてもらえないケースもあります。
住宅ローン以外の借り入れがある場合や複数社から住宅ローンを借りているときには、任意売却ができるか確認する必要があるでしょう。

任意売却したけれども売却できないケース

金融機関が任意売却を認めて実際に販売を開始したものの、売却がうまくいかず競売に移行するケースもあります。
一般的に任意売却では金融機関から数か月の販売期間をもらって、その期間内に契約や見込みなどの成果を出すことが求められます。
しかし、不動産売却が成立しないケースもあり、その場合は競売が申し立てられます。
競売の申し立てが始まっても任意売却は継続できますが、入札日までに決済・引き渡しすることが条件になるでしょう。
不動産売却できないならば、価格を引き下げれば売却できるのでは？と考えますが、任意売却では価格を金融機関が決定します。
または売主側で決めた売却価格で購入希望者が現れたところで買付申込書をもらい、それを金融機関に送って判断してもらうケースもあります。
いずれにしても売却価格を自由に決定できないため、売却できないケースもあります。

任意売却できない場合はどうなる？

任意売却できないケース、認められないケースをご紹介しましたが、その後はどうなってしまうのでしょうか。

任意売却できないならば競売に移行する

金融機関が認めなかったり、任意売却してもうまくいかなかったりする場合、金融機関から競売が申し立てられます。
競売が申し立てられると自宅に競売開始決定通知が送られ、競売が始まったことが地域を管轄する裁判所に公示されます。
その後、裁判所の執行官と不動産鑑定士により不動産調査がおこなわれて、物件資料が作成されます。
物件資料では内部の写真や間取り、住所や所有者などが公開され、おおよそ2か月後には公開され裁判所で閲覧することが可能です。
このタイミングで入札日が決まり、入札後は落札者に不動産が引き渡されますが、ここまで競売開始決定されてから5か月ほどとなります。
もし、落札後に不動産に居座ったとしても、強制執行され、強制的に追い出されてしまうので、時間の余裕があるうちに引っ越したほうが良いでしょう。

競売後の自己破産の懸念

任意売却も競売も同様ですが、売却で得たお金は返済にあてられ、それでも残った残債は一括返済できなければ毎月少しずつ返済します。
返済額は金融機関に生活状況表などのいわゆる家計簿と収入がわかるものを提出し、その中から無理のない範囲で返済していきます。
法律で定められた方法で返済を求められるのみなので、強引な取り立てや勤務先にまで押しかけられることはありません。
しかし、毎月の返済すら滞納すると、給与や財産を差押えされることもあるので注意しましょう。
毎月の返済は少額なので完済するためには非常に長い時間がかかります。
もし、残債が1,000万円残り毎月2万円ずつ返済したとしたら完済まで40年以上かかることになります。
これだけ長期間の返済は現実的ではなく、精神的にもまいってしまうため、自己破産を選択する方もいるでしょう。
しかしながら、自己破産は大きなリスクも伴うため、できるだけ残債を残さない形で売却したほうが良いといえます。
そのためには競売になる前に任意売却での売却を進めることをおすすめします。
また、住宅ローンの返済の不安を感じたら早い段階で不動産会社や金融機関に相談するようにしましょう。

まとめ

任意売却とは金融機関の承諾を得て残債を残しつつ売却できる不動産売却の方法ですが、必ず承諾を得られるものではありません。
借り入れトラブルや、売却自体が成立しないこともあり、その場合は競売になって多額の残債が残ることもあります。
競売では一般的な相場の5割から7割程度の価格となってしまうため、任意売却ができるようにすると良いでしょう。
神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で住宅ローンの返済の不安を感じている方はプライムホームまでご相談ください。