離婚する際は不動産売却を検討しよう!売却時の注意点やおすすめの方法とは

2022-10-25

離婚する際は不動産売却を検討しよう!売却時の注意点やおすすめの方法とは

この記事のハイライト
●不動産を財産分与する際は、売却して現金を分けるとトラブルになりにくい
●不動産を売却する方法には、仲介と買取の2種類がある
●3種類ある媒介契約は、特徴や注意点を把握したうえで選ぶと良い

離婚の手続きを円満に終えるためには、注意点を押さえることがポイントです。
たとえば、夫婦で築いた財産に不動産があると、トラブルが発生するかもしれません。
そこで今回は離婚時の注意点とともに、不動産の売却方法や媒介契約についてご説明します。
神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区などのエリアで、離婚を機に不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚時は不動産売却がおすすめ①財産分与における注意点

離婚時は不動産売却がおすすめ①財産分与における注意点

離婚の際の手続きでトラブルになりやすいのは、「財産分与」です。
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を分けることです。
まず、財産分与における注意点を確認しておきましょう。

財産分与をする際の注意点

財産分与をする際の注意点は、以下の3つです。

  • 財産分与を請求できる権利には期限があること
  • 分与の対象にならない財産があること
  • 不動産があるとトラブルになりやすいこと

離婚した相手に財産分与を請求する権利のことを、「財産分与請求権」といいます。
財産分与請求権は、離婚が成立した時点で発生し、除斥期間は2年です。
つまり、離婚が成立してから2年以内に財産分与を請求しないと、請求する権利を失ってしまうので注意しましょう。
また、先述したように、財産分与の対象になるのは「婚姻期間中に夫婦で築いた財産」です。
そのため、婚姻前から所有している財産や親から相続した財産、別居後に築いた財産は財産分与の対象にはなりません。
財産分与をするときは、対象となる財産を調べる必要があることを覚えておきましょう。
そして、財産分与の対象に不動産がある場合は、とくに注意が必要です。
不動産は現物を分けにくい財産であり、分割方法についてトラブルの原因になることが多いからです。
不動産を財産分与する方法には、以下の3つがあります。

  • 共有名義にする
  • どちらかが不動産を受け取り、相手には相応の現金を支払う
  • 不動産売却をして、現金を分ける

共有名義には、売却の際に共有者全員の同意が必要であったり、相続が発生したときに共有者が増えたりするなどの注意点があるので、あまりおすすめではありません。
相手に支払う現金を用意できれば、どちらかが不動産を受け取る方法を選択できますが、不動産は高額なので難しいことが多いでしょう。
ですから不動産を財産分与するときは、売却して現金を分ける方法がおすすめです。

財産分与のために不動産売却をする際の注意点

不動産売却は財産分与の際におすすめの方法ではありますが、注意点があるのでしっかりと押さえておきましょう。
まず、不動産を売却できるのは名義人だけなので、名義人の同意を得る必要があります。
たとえば、妻が売却を希望していても、夫が名義人の不動産を売るためには、夫の同意を得なくてはなりません。
購入資金を夫婦で出し合って共有名義にした場合は、夫婦双方の同意が必要なので注意しましょう。
また、不動産売却によって得た現金を分ける時期にも注意が必要です。
財産分与に税金はかかりませんが、贈与だとみなされると贈与税がかかってしまいます。
離婚前に不動産の売却金を分けると、贈与とみなされる可能性があるので、売却金は離婚後に分けるようにしましょう。
なお、不動産の売却自体は、離婚前におこなっても問題ありません。
不動産売却には、通常3か月から半年ほどの期間がかかるので、売却することを決めたら早めに手続きを進めましょう。

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離婚時は不動産売却がおすすめ➁売却方法を選択する際の注意点

離婚時は不動産売却がおすすめ➁売却方法を選択する際の注意点

離婚の際に不動産を売却することが決まったら、売却方法を選びましょう。
不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
どちらにもメリットと注意点があるので、それらを理解したうえで、適している方法を選択しましょう。

仲介と買取それぞれのメリットと注意点

仲介とは、不動産会社の仲介によって買主を見つけて、不動産売却をする方法です。
メリットは売主が価格を設定できることで、希望する価格で不動産を売りに出せます。
注意点は、市場価格に対して高すぎる価格を設定すると、買主が見つかりにくくなることです。
ただし、市場価格に沿って適正な価格を設定しても、買主がなかなか見つからない可能性はあります。
一方、買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
不動産会社が買主になるので、条件に合意するとすぐに取引が成立し、スピーディーに売却を完了できます。
注意点は、仲介よりも買取価格が安くなることです。
その理由は、買い取った物件を再販売するためのコストが差し引かれるからで、基本的に仲介よりも2~3割ほど安い価格になります。

離婚の際の不動産売却でおすすめの方法

では、離婚の際に不動産売却する場合は、どちらの方法を選ぶと良いのでしょうか。
基本的に、不動産売却にかけられる時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合は仲介がおすすめです。
不動産売却を急いでいて早く売りたい場合は、買取を選択すると良いでしょう。
ただし、それぞれの方法には先述したような注意点があるので、その点も踏まえて選ぶ必要があります。
なお、離婚がきっかけの不動産売却では、ご自身の希望を押し付けてしまうと、話し合いの段階でトラブルになるかもしれません。
ですから、ご自身の希望は伝えつつも、相手の性格や状況などに合わせた対応を心がけ、円満な不動産売却を目指しましょう。

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離婚時は不動産売却がおすすめ➂媒介契約を選ぶ際の注意点

離婚時は不動産売却がおすすめ➂媒介契約を選ぶ際の注意点

不動産の売却方法を仲介にした場合は、媒介契約を選択する必要があります。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約です。
媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動や売買契約の段取りなどをおこなうので、安心して不動産売却を進めることができます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、特徴や注意点がそれぞれ違います。
選択によっては不動産売却に時間がかかってしまうことがあるので、適した契約を選んで早期売却につなげましょう。
3種類の媒介契約は、おもに「契約できる不動産会社の数」「レインズへの登録」「販売状況の報告」の3点に違いがあります。
レインズとは、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、登録されると売却する不動産の情報を幅広く発信できます。
一般媒介契約には、レインズへの登録義務と販売状況の報告義務がありません。
ただ、2社以上との契約が可能なので、複数の不動産会社からサポートを受けることができます。
ですから、立地条件が良いなど、それほど幅広い範囲に宣伝しなくても売却できそうな物件におすすめです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも1社としか契約できないことが注意点ですが、レインズへの登録義務と販売状況の報告義務があります。
レインズ登録までの日数と報告の頻度が多少違い、専属専任媒介契約のほうが登録までの日数が短く、報告の頻度が高くなっています。
どちらも不動産会社と緊密な連携を図れるため、不動産売却に不安がある方におすすめです。
積極的に買主を探したほうが良さそうな物件や、「離婚の成立前に売却を終えたい」などのように急ぐ場合も、専任媒介契約が専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
なお、先述した「売却自体は離婚前でも問題ないが、売却金は離婚後に分ける」という注意点は、しっかりと押さえておきましょう。

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まとめ

離婚によって不動産を財産分与する際は、売却して現金を分ける方法がおすすめです。
その場合は適切な売却方法と媒介契約を選んで、スムーズな売却につなげましょう。
私たち「プライムホーム」は、神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区などにある不動産の売却をサポートしております。
仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、不動産売却をお考えでしたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。

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