不動産売却の必要書類!売買契約前後と決済時の書類を解説

2022-07-26

不動産売却の必要書類!売買契約前後と決済時の書類を解説

この記事のハイライト
●売却前の必要書類はローン残高証明と販売資料と物件や設備の状況がわかるもの
●契約時の必要書類は権利証(登記識別情報)と固定資産税納税通知書と建築確認済証
●登記申請に必要となるのは印鑑証明書と実印と免許証、カギや取扱説明書などの一式

不動産売却には売買契約前後と決済時点でたくさんの書類が必要で、最終的にはほとんど全て買主へ渡します。
耳慣れない書類が多くありますが、書類が揃わないと手続きが進まない場合もあるため、よく理解したうえで余裕をもって準備に取り掛かりましょう。
また、再発行にお金がかかる書類もありますのでご注意ください。
神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で不動産を売却する方に向けて、不動産売却の必要書類を解説します。

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不動産売却の売却募集前の必要書類とは?

不動産売却の売却募集前の必要書類とは?

まずは、不動産の売却募集前の段階で必要な書類について解説します。

売却募集前の必要書類!住宅ローン償還表やローン残高証明書

ローン残高の金額は、家を売却するにあたってもっとも重要な指標のひとつです。
住宅ローンが残った状態で家を売却する場合には、売却金から仲介手数料や登記費用などの諸経費を引いた残りのお金でローンの残金を一括返済し、抵当権を抹消しなければなりません。
なぜなら、次の買主の住宅ローンは購入する家に設定されていた売主の抵当権が抹消された状態でしか実行できないからです。
売却金でローンが完済できない場合には、別途自己資金を投入してローンを完済するか、任意売却または買い替えローンなど特殊な準備が必要になり、それを判断するのに住宅ローン償還表などでローン残高を知る必要があるのです。
住宅ローン償還表(もしくは返済予定表など金融機関によって呼び名が若干異なる)は、今の家のローンが実行され家の引き渡しを受けた日から、約1週間で家に届きます。
途中で一部繰り上げ返済をした場合には内容が変わるため、その時には金融機関から最新版が届いているはずですから、必ず最新版を手元に用意しましょう。
また、ローン残高証明書は毎年10月になると金融機関から送られてきますので、それでも構いません。
万が一、紛失している場合には、金融機関で再発行してもらいましょう。

売却募集前の必要書類!販売資料や設計図書やインスペクション

不動産会社へ売却査定を依頼する際に必要な書類や、あれば売却査定がしやすい書類をご紹介します。

  • 物件購入時の販売資料:物件の詳しい情報や間取り図が載った販売促進用の図面資料
  • 竣工図書や設計図面:建物の間取り・面積・構造・建材などが分かる
  • 住宅性能評価書:耐震性能や気密断熱性能などが分かり、保険料や金利の優遇に利用
  • 物件調査インスペクション:物件に対する買主の安心感が上がる、任意の瑕疵保険加入にも利用
  • 協定書や合意書:相隣関係や合意の事実を確認し買主へ引き継ぐ

とくにあると助かる書類として、今の家を購入した当時の販売資料が挙げられます。
販売資料は、宅建業法で広告に必要な情報が規定されているため、物件の概要を確認することができる資料です。
本来なら、訪問査定の際に間取りをスケッチして間取り図面を起こしますが、その手間が省けて間取りを写し間違うリスクもなくなりますので、できる限りご用意ください。

売却募集前の必要書類!物件状況確認書(告知書)と付帯設備表

不動産を売却する場合に、契約書に記載の物件状況が引き渡し時点でも維持されていないと契約不適合責任を追求されかねません。
この物件状況確認書(告知書)と付帯設備表は、引き渡す物件の状況が詳しく書かれた重要な書類です。
事前にひとつひとつ慎重に確認して記載し、引き渡し時点で再度状況に変更や設備に不備がないかどうか確認するようにしましょう。
くわえて、カギ・取扱説明書・保証書・アフターサービス仕様書なども買主へすべて引き渡しますので、直前になって慌てることのないように余裕をもって探しておきましょう。
不動産売却の必要書類とは!契約締結時に準備すべきもの
次に、買主が決まり売買契約を締結する際に必要な書類について解説します。

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不動産売却の契約締結時の必要書類とは?

不動産売却の契約締結時の必要書類とは?

一般的に権利証と呼ばれるものは、登記済証や登記識別情報と呼ばれる書類のことです。
実際にこの書類を使うのは、新しい買主へ名義変更する際の不動産登記申請ですが、売買契約時に売主の本人確認や物件情報の確認にも使います。
決済時に絶対に忘れることのないよう、念の為に司法書士に預けることもあります。
もしも権利証を紛失してしまった場合に、権利証提出の代わりになる方法が3つあります。
うち2つは2週間以上かかる「本人確認情報の提供制度」や公証人役場で手続きが必要な「公証人による本人確認制度」で、いずれも実用的ではなく、ほとんど利用されていません。
もっともリスクと手間が少ない方法として、司法書士に費用を払って司法書士が本人に間違いないことを職権で証明する「本人確認情報の提供制度」を利用します。
しかし、売主側で数万円の費用がかかりますので、できる限り権利証を見つけるようにすると良いでしょう。
また、売買契約前に慎重に確認しながら作成しておいた物件状況報告書と付帯設備表は売買契約書に添付します。

不動産売却の契約締結時の必要書類!固定資産税納税通知書

1月1日時点の登記名義人に対して5月頃に送られてくる固定資産税納税通知書は、税金を納めるための納付書です。
この固定資産税納税通知書に記載された税額をもとに、決済時に固定資産税を按分して精算したり、登記申請時に納税する登録免許税を計算したりします。

不動産売却の契約締結時の必要書類!建築確認済証

建築確認済証とは、建物が適法に建てられ法定検査が済んでいるという証明です。
とくに、違法な建築物が対象なら多くの銀行で住宅ローンは通りませんので、適法な建物かどうかの確認のためにも必要な書類なのです。
まれに建築後の検査を受けていないものもありますので「建築確認番号」「取得年月日」「検査済証番号」「取得値月日」の4つが揃っているかどうか確認しましょう。

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不動産売却の決済時の必要書類とは?

不動産売却の決済時の必要書類とは?

不動産の決済で必要な書類には、不動産登記申請には絶対に必要なものが含まれています。

不動産売却の決済時の必要書類!固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、自治体で有料で発行できる固定資産税額が書かれた証明書で、発行後3か月以内のものを使用します。
ちなみに、評価証明書ではなく公課証明書のほうが課税標準額や税相当額が載っていますので、公課証明書を取得しておいたほうが便利でしょう。
また、評価(公課)証明書は、登記申請時の添付書類としても使用します。

不動産売却の決済時の必要書類!登記申請に必要な書類一式

売主側の登記申請に必要な書類は以下のとおりです。

  • 権利証(登記済証)もしくは登記識別情報
  • 印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)
  • 実印(登記申請書に押印する)
  • 本人確認書類(免許証やパスポートなど)
  • 固定資産税評価(公課)証明書(登録免許税の計算に使う)
  • 委任状(不動産登記を司法書士へ委任する)
  • 銀行の通帳(残金の振込先を確認する)

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まとめ

一度にすべての書類を用意することはありませんが、日頃は滅多に目にしない書類が多いため探したり取得するのに時間がかかる可能性があります。
タイミングごとに必要となるものを事前に把握しておき、早めに準備を進めていきましょう。
神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で不動産の売却に関して分からないことがあれば、プライムホームへぜひお任せください。

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