リースバックとリバースモーゲージの違いとは？仕組みについてご紹介

不動産の売却にはさまざまな方法があります。
売却方法には、仲介や買取、任意売却や競売またはリースバックといったものがあります。
その中でも他と少し違う特徴があるのがリースバックによる不動産売却です。
ここでは、リースバックの仕組みについて、似ているリバースモーゲージとの違いやメリットとデメリットを解説していきます。
どのような方に向いているかもあわせてご紹介いたします。
神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区にて不動産を活用した資金確保をご検討中の方は、ぜひ最後まで確認してみてください。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いについて

不動産を活用して融資を引いたり、売却したりとさまざまな活用方法があります。
そのなかでも今回解説していくのは、リースバックとリバースモーゲージについてです。
不動産の売却による活用という点で共通点のある2つですが、内容や仕組みは違いますので、それぞれの特徴をふまえて解説していきます。

リースバックとは

リースバックとは、自宅となる不動産を売却して現金を受け取ったあとも、そのままその自宅で住み続けることができる制度のことです。
通常の不動産売却であれば、自宅を売却した際には購入者が使用するため、明け渡さないといけません。
しかし、リースバックにおいては、買主が基本的に不動産会社や投資家となります。
売却後に賃貸として売主がそのまま住み続けることで、買主は賃料を毎月の収入として得ることができ収益物件として活用していくことができます。
リースバックは売却がメインの活用方法のため、使用できる年齢制限はとくにありません。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保にすることで担保評価額によって融資を引くことができる仕組みです。
支払いは融資の利息分のみを毎月支払う形となり、最終的には自宅の所有者が死亡した場合に不動産を売却することで元本を一括返済することになります。
リバースモーゲージを利用するには、金融機関によっても異なりますが、年齢制限があります。
多くの金融機関では、50歳以上であることが条件とされています。
これらの大きな違いとしては、リースバックは不動産を売却することで投資商品として賃貸として活用する仕組みですが、リバースモーゲージは不動産を担保にして融資を引くことができる仕組みです。
それぞれ仕組みが異なりますので、これから解説するメリットやデメリットを踏まえて、どのような方に向いているのか説明していきます。

リースバックとリバースモーゲージの違い！メリットとは？

リースバックとリバースモーゲージにはそれぞれメリットとデメリットが存在します。

リースバックのメリット

住み続けることができる
リースバックでは、不動産を売却して毎月の家賃を支払うことでそのまま住み続けることができます。
固定資産税の支払いがない
不動産を所有していると毎年固定資産税を支払う必要があります。
しかし、リースバックは不動産を売却して賃料を支払う賃貸として入居しているため、生活は変わらずに固定資産税の支払いがなくなります。
引っ越しがいらない
通常の売却であれば、明け渡しが必須ですから新居への引っ越しが必要となり、引っ越し代や新しい生活環境に慣れていく必要があります。
しかし、リースバックでは、そのまま住み続けることができるため、引っ越し代や生活環境の変化によるストレスも感じずに生活を続けることができるのが大きなメリットといえるでしょう。
現金を一括で受け取ることができる
不動産を売却することになるため、現金を受け取ることができます。
この現金には使用用途の制限はありません。
まとまったお金が入ってくるので普段の生活で現金が必要となったときに有効です。

リースバックのデメリット

返済に終わりがない
不動産を所有している場合は、住宅ローンの返済が終われば毎月必要な支出が少なくなります。
しかし、リースバックでは賃貸として住み続けるため、住み続ける間は賃料が発生し、長く住むと総額が住宅ローンの支払いよりも多くなる場合もあります。

リバースモーゲージのメリット

毎月の支払額が少ない
通常住宅ローンを組んで家を購入する際は、月々住宅ローンと利息分を支払う必要があります。
しかし、リバースモーゲージでは毎月の支払いは金利の利息分のみとなります。
そのため、毎月の支払いの負担が少ないというメリットがあります。
高齢でも家の購入が可能
住宅ローンでは、借入できる年齢制限がありますが、リバースモーゲージでは年齢制限が下限しかありません。
50歳を超えていれば、実行することができるため高齢の方でも借り入れをすることができます。

リバースモーゲージのデメリット

融資可能額が少ない
金融機関や商品にもよりますが、融資を借入できる金額が担保評価の50%程度しかつきません。
そのため不動産を担保にすることができますが、多くの自己資金が必要となります。
このように条件が厳しい商品でもあるため、借入をすることが難しいです。
不動産の変動リスク
不動産を担保にして住宅ローンを借入しますが、不動産の価値は変動していきます。
最終的には、死亡したときに不動産を売却することで借入分を返済することとなりますが、価格が下落してしまうと不動産の返納では足りず、現金を追加で支払う必要が出てくる可能性もあります。

リースバックとリバースモーゲージの違い！どんな方に向いている？

それぞれのメリットとデメリットをふまえてそれぞれの制度はどのような方に向いているのでしょうか。

リースバックに向いている方

住み替えを検討している方
売却しても、引っ越しをせずに住み続けられるので、慌てて家探しをする必要がありません。
次の家がまだ決まっていないけれど、近いうちに住み替えを検討しているという方には向いているでしょう。
老人ホームへの入所を検討している方
老人ホームへの入所には多くの頭金が必要です。
売却したお金を老人ホームへの転居費用として確保でき、入所までの間は賃貸として家に住み続けられるため、将来、老人ホームへの入所を検討している方には向いているでしょう。
自己資金が必要な方
リースバックでは売却金額を得ることができ、かつ使用用途は決まっておりません。
そのため、学費や事業の追加資金としてなどさまざまな用途で自己資金が必要な方にもおすすめです。

リバースモーゲージに向いている方

50歳以上で家を新築したい方
住宅ローンでは融資を組むのが難しいという条件の方には、月々の支払いを抑えつつ新築することができるリバースモーゲージがおすすめです。
相続を検討していない方
相続人がいなく、亡くなった後は不動産を手放すという方には不動産の価値を最大限に活用することができますので、有効的でしょう。

まとめ

どちらも不動産の売却することで有効的に活用できる方法です。
しかし、それぞれの特徴は大きく異なりますので、特徴やメリット、デメリットの違いを理解して、自分にあった活用方法を選ぶことが大切です。
プライムホームでは、神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区にて不動産売却のお手伝いをしております。
不動産の活用や売却をご検討中の方は、お気軽に弊社までお問合せください。