空き家にかかる固定資産税とは？計算方法や節税対策について解説

所有している空き家をそのまま放置していると固定資産税が高くなるということはご存知でしょうか。
これは空き家が特定空家に指定された場合に居住用不動産の特例が解除されるためです。
そこで、この記事ではどのような状況で特定空家に指定されるのか、固定資産税の計算や節税する方法について、神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で空き家を所有している方に向けて、解説します。

空き家が特定空家に指定されると固定資産税が6倍になる？

一般的に固定資産税は、その不動産の1月1日現在の所有者に納付する義務があります。
そのため、居住していない空き家も、所有者が固定資産税を納付する義務があります。
しかも空き家については、放置した状態が持続して、荒廃してしまうと、「特定空家」に指定され、固定資産税が高くなってしまいます。
そもそも特定空家とは何かというと、平成26年に制定された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって指定されている空き家のことをいいます。
空き家がどのような状態になると特定空家に指定されるのかというと、その空き家が地域にあることで周辺の住環境や景観を損ねると行政が判断した場合です。
次に特定空家の条件ですが、国土交通省が示しているガイドラインでは下記の4つとされています。

• 建物が倒壊のおそれがある
• 放置しておくと、害虫が発生したり、ゴミの放置がすすみ、著しく衛生上の有害がある
• 適切に管理されていないので、周辺の景観を損ねている
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

ではどうして特定空家に指定されると、固定資産税が高くなるのかということを解説します。
なぜ、特定空家に指定されると固定資産税が増えてしまうのかというと、通常の空き家に適用される特別控除が撤廃されるからです。
一般的に居住用の建物が建っている土地には、住宅用地の特別という特別控除によって、土地の固定資産税の税率は最大1/6に軽減されています。
この特例は空き家にも適用されます。
ところが特定空家に指定されると、空き家は居住用建物でなくなるので、その結果、特別控除が解除され、税負担が大きくなるのです。
特定空家に指定されると、すぐに増税になるわけではありません。
行政が空き家を調査し、特定空家に指定されると、所有者は改善を求められます。
所有者がそれに応じないと、今度は空き家を修繕するよう勧告を受けます。
それでも所有者が応じない場合には、勧告の翌年に軽減税率が解除され、固定資産税が高くなります。
なお、増税後も改善しない場合は、罰金が課せられ、最終的には行政代執行が執行され、空き家が強制的に解体されることになり、その解体費用についても所有者に請求されることになります。

空き家にかかる固定資産税の計算方法について

それでは、空き家の固定資産税の計算方法と、通常の空き家と特定空家に指定された場合の計算例について解説します。
例えば、Aさんが次のような空き家を所有していたとします。

• 家の評価額：1,000万円
• 土地の評価額：2,000万円
• 土地の面積：400㎡

通常の空き家の固定資産税の計算方法について

この場合固定資産税を計算する場合には、計算方法は下記のとおりです。

• 土地の固定資産税=土地の評価額×1.4%（固定資産税の税率）×軽減税率
• 建物の固定資産税=土地の評価額×1.4%（固定資産税の税率）

土地の固定資産税の軽減税率は200㎡以下の部分が1/6、200㎡を超える部分については1/3になります。
そうすると、Aさんの空き家の敷地は400㎡ありますので、200㎡までは1/6、残りの200平米は1/3の軽減税率が課税されることになります。
こちらに基づいて算出するとAさんの空き家の固定資産税は次のとおりです。

• 建物の固定資産税=1,000万円×1.4%=14万円
• 土地の固定資産税=4,000万円×1.4%×(200/400×1/3)＋(200/400×1/6)＝14万円
• 空き家の固定資産税=14万円+14万円=28万円

特定空家の固定資産税の計算方法について

次に特定空家の固定資産税の計算をします。

• 建物の固定資産税=1,000万円×1.4%=14万円
• 土地の固定資産税=4,000万円×1.4%=56万円
• 特定空家の固定資産税=14万円+56万円＝70万円

以上のように特定空家に指定されると、税負担が一気に増えるうえに、それ以外の罰則や行政代執行が実施されるとそれ以上の負担になるので、空き家を放置しておくということはプラスになりません。

空き家の固定資産税を節税する方法

以上のように空き家のまま放置をしておくと、家が老朽化していきますので、資産が目減りします。
しかも、上記のように特定空家に指定されてしまうと、固定資産税がいきなり上がったりするだけでなく、大きなペナルティを受けることになります。
そういうことがないようにするためには、しっかりと固定資産税対策をすることが大切です。
そのためには次のような対策をしてみることをおすすめします。

• 身内に貸す
• 賃貸物件として貸し出す
• 空き家のまま売却する
• 更地にして売却あるいは貸す

では個別に解説をします。

身内に貸す

まず、おすすめしたいのは親族などの身内に借りてもらうという対策です。この対策であれば、空き家が居住用に供されることになるので、特定空家に指定されません。
また、人が住みますので、家賃が入ることになり、これで固定資産税の負担もなくなります。
かつ、人が生活するということにあり、建物の老朽化が促進されなくなるので、資産価値もあまり目減りしません。

賃貸物件として貸し出す

こちらも親族に貸すのと同様に特定空家に指定されないで済みますし、賃料で固定資産税を払うことができるで、負担も減るでしょう。
人が住むことで建物の老朽化を抑えることもできます。
また、低所得者用の賃貸として貸し出せば「家賃低廉化補助制度」という補助金制度を利用できます。
この補助金制度は国や自治体から月額最大4万円を最長10年間うけることができるので、導入を検討しても良いでしょう。

空き家のまま売却する

売却することで、固定資産税の納付義務から解放されることは最大のメリットといえます。
しかも、売却して所有権を移転すれば、自分のものではないので、建物の老朽化などの心配がなくなります。
更に、この不動産が相続したものであれば、売却益があっても相続後3年以内に空き家の3,000万円特例控除を受けることができるので、譲渡所得税の節税をすることが可能になります。

更地にして売却あるいは貸す

あとは土地の上にある空き家を取り壊して、更地にして売却したり、貸し出すという方法もあります。
ただ、この方法の問題点としては、買主や借主の需要を見誤ると、売却につながらないうえに100万円以上にもなる解体費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。
また、更地にすると居住用不動産の軽減税率が適用されないため、固定資産税が高くなる点にも注意しましょう。

まとめ

このように空き家を所有していても、有効利用をしないと特定空家に指定されかねません。
利活用の予定がない場合は売却を検討するのがおすすめです。
プライムホームは、神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で多くのお客様の不動産の取引をサポートさせていただいております。
空き家の対応でお悩みの場合でもさまざまなサポートをすることができますので、ぜひご相談ください。