空き家を相続すると負担が大きい？終活では不動産の相続対策をしておこう！

近年では、終活で財産や身の回り品の整理をする方が増えています。
もし、現在住んでいる自宅が将来空き家になる可能性がある場合は、終活で不動産の相続対策もしておいたほうが良いでしょう。
そこで今回は、空き家が相続人の負担になる理由と、それを避けるための対策についてご説明します。
神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区などの地域で、終活による不動産の整理をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

終活で考えたい不動産の相続対策①空き家の管理が負担になる理由

終活とは、人生の終わりを迎えるための活動のことをいい、ご自身の持ち物の整理や相続に向けた準備などのさまざまな活動があります。
「家族に迷惑をかけたくない」という思いで終活をする方が多く、主な目的は残された家族の負担を軽くすることであるといえます。
その目的を果たすためには、終活で不動産の相続対策をしておくことが重要です。
なぜなら、相続財産である不動産が空き家になると、相続人の大きな負担になるからです。
空き家が相続人の負担になる理由には、以下の2つが挙げられます。

• 固定資産税が毎年課税される
• 管理の手間や費用がかかる

使用していない空き家にも、固定資産税は毎年課税されるので、出費がかさんでしまいます。
また、空き家は老朽化が急速に進むため、定期的な管理が必要です。
空き家の管理にはやるべきことが多くあるうえ、自宅から離れている場合は往復に時間がかかることもネックになるでしょう。

空き家の管理方法とは

空き家が傷みやすい理由には、以下のようなことが挙げられます。

• 湿気がたまってカビやシロアリが発生する
• 水道管が錆びて破損してしまう
• 不具合に気付きにくく、被害が広がる可能性がある

湿気はカビやシロアリが発生する原因となるため、長期間窓を閉めたままだと空き家が傷んでしまいます。
水道を使っていないと水道管が錆び、水道管が破裂することがあります。
そして、普段は無人なので不具合があっても気付きにくく、発見したときには被害が拡大していることがあるでしょう。
また、空き家を放置していると老朽化だけではなく、庭に草が茂って虫が大量発生したり、木の枝が伸びて近隣の家に迷惑をかけたりしてしまうことも考えられます。
そのような事態を避けるためには、以下のような管理が必要です。

• 通風や通水をする
• 雨漏りや外壁の破損など、空き家に不具合がないかチェックする
• 室内や庭などの掃除をする

老朽化をできるだけ防ぐためには、1か月に1回は空き家へ行き、これらの管理をおこなう必要があるでしょう。

空き家を管理する手段とは

空き家の管理は、相続人が自らおこなう方法と、管理会社に依頼する方法があります。
相続人が自らおこなう場合は、管理費用を節約できることがメリットです。
ただ、1か月に1回とは言っても、定期的に管理のための時間を作ることは、負担に感じるかもしれません。
一方、管理会社に依頼すると、先述したような管理を任せられます。
ただし、空き家管理には月々5,000円～1万円ほどの費用がかかり、空き家を所有している限り出費が続いてしまいます。

終活で考えたい不動産の相続対策②空き家に生じるデメリット

相続財産の不動産が空き家になると、相続人に固定資産税と管理の負担がかかってしまうので、終活では空き家にしないための対策を考える必要があります。
もしかすると、終活で対策を立てる際に、「老朽化しても構わないなら、管理をしなければ負担が減るのではないか」と思うかもしれません。
けれども、空き家が老朽化するとさまざまなデメリットが生じてしまうので、注意が必要です。

デメリット1：不動産の価値が下がる

空き家の老朽化が進むにつれて、不動産の価値は下がり、売却価格が相場よりも安くなってしまいます。
「そのうち売却しよう」と思っている場合は、売却するときまできちんと管理を続けないと、希望する価格で売れなくなってしまうでしょう。
さらに老朽化が進み、空き家にさまざまな不具合が生じると、買主が見つからないことも考えられます。

デメリット2：所有者の責任が問われる事態が起こる

空き家を放置して老朽化が進むと、地震で倒壊したり、台風で一部が吹き飛ばされたりするリスクが高まります。
所有している空き家が原因で他人に損害を負わせると、所有者の責任が問われるので注意しましょう。
たとえば隣家を傷付けたり、通行人にケガを負わせたりすると、損害賠償を請求される事態になってしまいます。

デメリット3：犯罪に巻き込まれる

空き家は人目に付きにくいため、犯罪に巻き込まれるリスクがあります。
放置されて老朽化した建物は、外観から空き家であることがわかってしまい、ターゲットになりやすいので注意が必要です。
不審者が入り込んだり放火されたりすると、近隣住民にも迷惑をかけてしまうでしょう。

デメリット4：「特定空家」に指定される

「特定空家」とは、そのまま放置が続くと周囲に衛生上や保安上の危険が及ぶと判断された空き家のことです。
もし、空き家を放置して「特定空家」に指定されると、以下のようなデメリットが生じてしまいます。

• 固定資産税の特例を受けられなくなる
• 行政代執行によって取り壊される可能性がある

建物がある土地の固定資産税には「住宅用地の特例」がありますが、「特定空家」に指定されると適用対象から除外されるため、税金の負担が増えてしまいます。
また、「特定空家」に指定されたあと、自治体からの行政指導に従わないと、最終的には強制的に取り壊されてしまいます。
このように、さまざまなデメリットがあるため、所有している空き家は放置しないほうが良いでしょう。
相続人が空き家を放置することを避けるためには、終活で対策を講じておくことがおすすめです。

終活で考えたい不動産の相続対策③空き家に講じておきたい対策

相続人に空き家のことで負担をかけないためには、終活の時点で対策を立てておきましょう。
空き家に有効な対策は、「解体」か「売却」です。
空き家を解体して更地にすると、管理する手間は大幅に減るでしょう。
ただし、更地になると空き家があるときよりも固定資産税が高くなってしまう点には注意が必要です。
さらに、解体をおこなう場合は費用がかかります。
木造の場合は1坪5万円ほどが目安となるため、100万円以上かかることも多いでしょう。
そのため、不動産を活用する予定がない場合は、売却がおすすめです。
ただ、現在その家に住んでいる場合は、終活の時点で売却することは難しいかもしれません。
そのときは、終活で相続人に空き家にかかる手間や放置するリスクを話し、相続したあとは速やかに売却するように伝えておきましょう。
なお、自宅の売却にはさまざまな特例がありますが、相続した不動産にも「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。
これは、不動産売却によって得た利益である譲渡所得に課税される「譲渡所得税」を節税できる特例です。
この特例を適用すると、3,000万円までの譲渡所得には譲渡所得税がかからないので、適用を受けるための要件を確認しておきましょう。
「相続の開始があった日から3年後にあたる年の12月31日までに売ること」という要件もあるので、相続後は早めに売却に向けた手続きを始めたほうが良いでしょう。

まとめ

空き家を所有していると、定期的な管理や固定資産税などの負担がかかります。
相続した空き家を活用しない場合は、なるべく早く売却したほうが良いことを、相続人に伝えておきましょう。
私たち「プライムホーム」は、神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区にある不動産の売却をサポートしております。
不動産売却のご依頼やご相談がございましたら、どうぞお気軽にご連絡ください。